스페인의 선도적인 부동산 투자 신탁(REIT)인 MERLIN Properties SOCIMI, S.A.(MRL.MC)는 최근 실적 발표 컨퍼런스 콜에서 CEO Ismael Clemente와 COO Miguel Ollero가 이끄는 2023년 재무 실적을 논의했습니다. 부동산 가치 하락에도 불구하고 MERLIN은 전년 대비 6.5%의 임대료 성장을 달성하고 96.2%의 사상 최고 점유율을 기록했습니다.
특히 사무실과 리테일 부문을 중심으로 전 사업 부문에서 강력한 운영 성과를 거두며 긍정적인 매출 성장에 기여했습니다. 또한 3개의 시설을 오픈하며 데이터센터 시장에 전략적으로 진출한 점도 눈에 띄었습니다. 재무적으로 운영 자금(FFO)은 주당 0.61유로로 전년 대비 소폭 감소했습니다.
하지만 BBVA 포트폴리오의 영향을 제외하면 FFO는 9.6% 증가했을 것입니다. 고정 금리와 시장 상황으로 인한 인수 및 처분 활동의 완만한 활동으로 35%의 건전한 LTV(담보가치 대비 대출금) 비율을 유지했습니다.
주요 테이크아웃
- 멀린은 2023년에 6.5%의 유사 임대료 성장률과 96.2%의 점유율을 기록했습니다.
- 이 회사는 데이터 센터 부문에 진출하여 세 개의 시설을 오픈하고 추가 확장을 계획하고 있습니다.
- 주당 주당 순이익은 0.61유로로 전년보다 소폭 하락했지만, BBVA 포트폴리오 효과를 제외하면 9.6% 더 높았을 것입니다.
- 멀린은 35%의 LTV 비율을 유지했으며 부동산 평가액이 감소했습니다.
- 제한된 시장 활동으로 인해 인수 및 처분이 소폭 증가했습니다.
회사 전망
- 멀린은 2024년 오피스 부문에서 비교적 평이한 점유율 수준을 유지할 것으로 예상합니다.
- 데이터 센터의 가치가 크게 상승하여 기존 자산군의 하락을 상쇄할 것으로 예상합니다.
- 2024년 MERLIN의 예상 주당순이익은 주당 0.59유로입니다.
약세 하이라이트
- 특히 쇼핑 센터와 사무실의 부동산 가치 하락.
- 공급 과잉으로 인한 바르셀로나의 사무실 점유율 소폭 감소.
- 자산 재평가가 오피스 포트폴리오에 미칠 잠재적 영향에 대한 우려.
강세 하이라이트
- 30만 평방미터 이상의 거래가 이루어진 강력한 임대 활동.
- 코로나19 이전 수준을 뛰어넘는 쇼핑센터의 임차인 매출.
- 물류 및 데이터센터 가치의 긍정적인 성장.
Misses
- BBVA 포트폴리오 효과로 인해 전년보다 약간 감소한 주당 순이익.
- 부동산, 특히 쇼핑 센터와 사무실의 가치 하락.
Q&A 주요 내용
- 유럽 동종업계 대비 멀린의 밸류에이션이 논의되었으나, 초기 순수익률에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.
- 재택근무 트렌드, 인덱싱 관행, 임대료 변동에 대한 회사의 접근 방식이 다루어졌습니다.
- MERLIN의 임대료에 대한 OCR 허용 오차는 역사적으로 13%에서 14% 사이입니다.
멀린 프로퍼티는 시장의 어려움 속에서도 운영 성과에서 탄력성을 보여주었습니다. 다우존스 지속가능성 월드 지수에 편입된 것에서 알 수 있듯이 데이터센터 시장으로의 전략적 진출과 지속가능성에 대한 헌신은 성장과 혁신에 대한 적극적인 접근 방식을 보여줍니다.
데이터 센터와 물류에 초점을 맞춘 공격적인 설비투자 계획을 통해 MERLIN은 보수적인 LTV 비율을 유지하고 부채 프로필을 효과적으로 관리하면서 신흥 시장 기회를 활용할 수 있는 입지를 다지고 있습니다. 현재 스페인 데이터 센터 시장의 경쟁은 제한적이지만, MERLIN은 향후 발생할 수 있는 잠재적 도전과 경쟁을 염두에 두고 있습니다.
데이터 센터 상용화에 대한 회사의 진전과 전력 획득의 관료적 장애물을 극복하려는 노력은 디지털 인프라 분야의 핵심 플레이어가 되기 위한 회사의 전략적 초점을 강조합니다.
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