투자자들은 미국 지역 은행의 재무 건전성에 대해 점점 더 우려하고 있으며, 특히 뉴욕 커뮤니티 뱅코프(NYSE:NYCB)의 상업용 부동산(CRE) 대출에 대한 상당한 노출을 고려할 때 더욱 그러합니다. 아폴로 리서치에 따르면 지역 은행이 전체 미결제 CRE 대출의 거의 70%를 보유하고 있기 때문에 이러한 우려가 커지고 있습니다. 2023년 봄에 발생한 실리콘밸리 은행의 붕괴로 지역 은행 위기가 발생하면서 이러한 우려가 더욱 커졌습니다.
실리콘밸리 은행이 몰락하기 전에 공매도를 한 것으로 유명한 Raging Capital Ventures의 William C. Martin은 1월 30일 실적 발표 이후 NYCB에 대해 비슷한 베팅을 했습니다. 이 발표로 부동산 대출에 대한 어려움이 드러나면서 NYCB의 주가는 60% 가까이 하락했습니다. 마틴은 잠재적인 부동산 손실로 인해 추가 하락을 예상하고 있으며, NYCB의 수익성이 악화되어 은행이 자본을 확충해야 할 수도 있다고 생각합니다. NYCB는 수요일에 자본 확충이 옵션이기는 하지만 당장 그러한 조치를 취할 계획은 없다고 인정했습니다.
은행은 공매도 측의 입장에 대해서는 언급하지 않기로 했습니다.
아레나 인베스터스의 CEO인 댄 즈윈은 뉴욕은행의 발표 이후 KBW 지역 은행 지수가 11% 하락한 데서 알 수 있듯이 채무불이행 위험이 높아진 만큼 부동산 투자에 신중을 기해야 한다고 말했습니다.
코로나19 팬데믹의 영향에서 여전히 벗어나지 못하고 있는 CRE 시장은 연체율 상승에 대비하고 있습니다. Fitch는 2024년에 상업용 모기지 담보 증권의 연체율이 8.1%로 상승할 것으로 예상합니다. 상업용 다가구 부동산의 경우 연체율은 2023년 0.62%에서 2024년 1.3%로 상승할 것으로 예상됩니다. 골드만삭스에 따르면 올해와 내년에 약 1조 2,000억 달러의 상업용 모기지가 만기 도래하는 등 시장도 고금리로 인한 압박에 직면해 있습니다.
특히 뉴욕시의 임대료 안정화 임대인에 대한 주요 대출 기관으로서의 역할은 NYCB에 고유한 위험을 더합니다. 다가구 대출 포트폴리오의 절반 이상이 뉴욕주 부동산에 묶여 있으며, 이 중 상당수가 임대료 규제를 받고 있습니다. 이러한 부동산의 연체율은 팬데믹과 임대료 규제 법안의 영향으로 2020년 4월 0.32%에서 2023년 12월 4.93%로 증가했습니다.
CRE 익스포저가 큰 은행을 공매도하는 오르소 파트너스의 네이트 코피카르는 은행 부문이 작년의 위기로 인해 더 큰 어려움에 직면할 수 있다고 말합니다.
일부 투자자들은 부동산 대출이 집중된 은행을 면밀히 조사하고 있습니다. 마틴은 오션퍼스트와 이전에 밸리 내셔널을 공매도한 바 있으며, 수익을 실현한 후 후자의 포지션에서 빠져나왔습니다. 이들 은행은 NYCB와 함께 총 위험 기반 자본의 300%를 초과하는 CRE를 보유하고 있으며, 이는 FDIC가 상당한 CRE 집중 위험을 나타낼 수 있다고 제안한 수준입니다. 트렙 데이터에 따르면 밸리의 CRE 보유량은 총 위험 기반 자본의 479%, 오션퍼스트는 447%에 달했습니다.
자산이 1,000억 달러 미만인 은행 중 거의 1,900개 은행이 자기자본의 300%를 초과하는 CRE 대출을 보유하고 있다고 Fitch는 보고했습니다. 이 기관은 또한 CRE의 평균 가격이 40% 하락하면 주로 소규모 은행의 상당수가 파산할 수 있다고 경고했습니다.
오션퍼스트는 특정 위험 부문에 대한 집중도가 낮고 포트폴리오가 다양하다고 설명했으며, 밸리의 부 CFO인 트래비스 란은 다양한 CRE 포트폴리오에 대한 자신감을 표명했습니다. 두 은행 모두 공매도 이자 및 CRE 집중 우려에 대해 해명했습니다.
지역 은행들이 잠재적인 어려움에 대비하면서 일부 은행은 손실이 발생한 대출을 매각하거나 손실 충당금을 늘리는 방안을 고려하고 있습니다. NYCB는 CRE 집중도를 낮추기 위한 전략의 일환으로 대출 매각을 고려하고 있다고 밝혔습니다. 그러나 재무학 교수인 레벨 콜은 현재 부동산의 가치가 대출 시작 당시보다 현저히 낮아져 대출 매각이 이상적이지 않을 수 있다고 지적했습니다. 노스윈드 그룹의 랜 엘리아사프는 지난 5~7년 동안의 대출이 특히 어려움을 겪고 있다고 강조했습니다.
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