[시티타임스=한국일반]
8일 리츠 방식을 활용한 부동산 PF사업 지원방안이 열리고 있다. 2024.4.8/뉴스1 ⓒ News1 항보준 기자
(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 리츠 활용 PF(프로젝트파이낸싱) 사업 지원방안에 대한 건설업계의 관심이 몰리고 있다. 업계를 대상으로 진행된 설명회에는 시행사와 시공사, 신탁사 업계의 종사자들이 수백명이 참석하며 행사장을 가득 채우기도 했다.
국토교통부는 금융투자협회 3층 불스홀에서 CR리츠·공공지원 민간임대리츠 등 리츠 방식을 활용한 부동산 PF사업 지원방안 설명회를 8일 개최했다.
이날 설명회는 국토부, 한국부동산원, 주택도시보증공사(HUG), 금융투자협회, 대한건설협회, 한국부동산개발협회, 한국주택협회 등이 참석했다.
국토부는 구체적인 공모 방법, 설립 및 등록절차, 세제 지원 혜택 등을 안내했으며, 관련 상항에 대한 현장질의를 받았다.
CR리츠에 대한 설명을 맡은 강범구 부동산원 부장은 "일반 리츠와는 달리 주식 공모 및 분산의무, 재산 운용 제한 및 투자 제한 등이 적용되지 않아 등록이 간편하다"고 강조했다.
다만 미분양 해소를 통한 유동성 공급이 제도의 취지인 만큼 리츠 설립 시 채무상환 약정서(부동산 거래가격의 50% 이상)와 기업 감사보고서를 제출하도록 했다. CR리츠 설립 요건은 자본금 3억 원 이상, 등록 후 6개월 내 50억 원 최저자본금의 확보다.
국토부와 부동산원은 8일부터 30일까지 수요조사를 받고 리츠 인가 등 후속절차를 진행할 계획이다. 이 과정에서 리츠 참여요건 완화 등 규제 개선도 검토할 예정이다.
다만 본 PF로 전환했지만, 여력상 미착공 상태인 사업장에 대해서는 지원은 불가능하다고 선을 그었다.
공공지원 민간임대 리츠에 대한 설명도 이어졌다. 고동우 HUG 팀장은 공모 지침을 완화하겠다고 밝혔다. 기존의 공공지원 민간임대 공모 기준과 달리 여러 사업장이 참여할 수 있도록 허들을 낮추겠다는 것으로, 5월 중 구체적인 지침을 발표할 예정이다.
뉴스1 ⓒ News1 김민지 기자
이날 설명회에는 예상보다 많은 인원이 참석하며, 건설업계의 높은 관심을 증명했다. 당초 리츠협회에서 설명회가 진행될 예정이었으나, 신청한 인원이 예상보다 많아 금투협으로 자리를 변경했다. 그마저도 자리가 부족해 참석자들은 강당 뒤에 서있거나 통로 계단에 앉아 설명을 들었다.
현장에선 공사범위와 기간에 대한 질의가 쏟아졌다. 수도권이나 비주택 등 CR 리츠의 범위와 공공매입 확약 없이 민간 주도로 자금 융통이 수월할 지에 대한 궁금증이 많았다.
강범구 부동산원 부장은 "지방 미분양으로 한정하고 있다. 오피스텔은 제외된다"며 "이번에는 LH 없이 민간자본 주도로 한다"고 강조했다.
적용 범위도 점차 확대하기로 했다. 준공 후 미분양 뿐만 아니라 임대로 활용되는 것들도 향후 검토를 통해서 CR리츠로 매입할 수 있게 할 예정이다.
리츠 개수에도 제한을 두지 않겠다고 밝혔다. 강 부장은 "수요조사를 받아 사업성이 있거나 한 곳은 선정할 예정이고, 리츠 선정 개수는 정해지지 않고 신청이 들어온 것을 보고 선정할 방침"이라고 했다. 지난 2009년 CR리츠 도입 당시 9개가 운영됐으며, 총 3404가구의 미분양주택을 매입했다.
공공지원 민간임대 리츠와 관련해선 출자 비율(6%)에 대한 질의가 잇따랐다. 출자 비율이 높아 부담이 크다는 이유였는데, 정부 측은 낮은 자기자본 투입으로 PF부실 문제가 불거진 만큼 6%에서 더 내리는 것은 사실상 불가능 하다고 밝혔다.
1년여 이상 소요되는 선정 과정을 단축시켜야 한다는 주장도 제기됐다. 공공지원 민간임대 리츠 공모에 지원한다해도 브릿지론 만기가 임박한 곳은 혜택이 돌아가지 못할 것이라는 이유에서다. 보통 브릿지론의 연장은 3~4개월 단위로 이뤄지는데, 1년 이상 걸리는 이들 사업장들이 선정 과정을 버텨내기 어렵다는 것이다.
HUG 관계자는 "충분히 공감한다. 심사를 진행하면서 잘 안되거나 마찰이 있는 부분이 있을 수 있다"면서도 "다만 내용을 들여다보면 요건을 못 맞춰 오는 경우가 상당수"라고 했다.
소유주가 토지나 건물을 임대리츠에 토지를 매각할 때 시세평가가 상대적으로 낮게 책정되는 문제가 다뤄졌다.
참석자들은 "시세평가를 할때 과거 구축 건물의 거래를 대상으로 한다"거나 "낮게 책정되는 감평가로 사업성이 나오질 않아 공모에서 탈락한다"고 토로했다.
이에 대해 HUG 관계자는 "최근 거래도 많이 안 일어나 과거 시세평가했던 것이 지금에는 다르게 나오는 경우가 다수다. 유감스럽지만 감정평가는 과학적"이라며 "공모단계에서 많이 탈락하고는 있는데, 기금이 손실을 보면 안된다. 보수적으로 접근할 수 밖에 없다"고 했다.