캐나다에서 모기지 채무 불이행이 눈에 띄게 증가하면서 캐나다의 비은행 대출기관, 특히 주택 호황기에 고금리 모기지를 제공하며 번창했던 소규모의 느슨한 규제를 받는 기관에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 캐나다의 모기지 시장은 캐나다 왕립은행과 TD은행을 비롯한 6개 주요 은행이 2조원 규모의 시장을 주도하고 있습니다. 그러나 이들 은행의 엄격한 자격 심사를 통과하기 어려운 많은 캐나다인은 훨씬 높은 금리로 단기 대출을 제공하는 민간 대출 기관을 대안으로 삼고 있습니다.
이러한 민간 대출업체의 핵심 부문인 모기지 투자 회사(MIC)는 역사적으로 낮은 대출 비용에 힘입어 모기지 수요가 급증하는 가운데 더 위험한 거래를 맡으면서 지난 3년 동안 상당한 성장세를 보였습니다. 그러나 부동산 시장이 냉각되고 이자율과 함께 생활비가 상승하면서 주택 소유주들은 모기지 상환에 어려움을 겪기 시작했습니다. 이로 인해 많은 MIC가 주택 소유자의 채무 불이행과 부동산 가격 하락으로 인한 손실을 상쇄하기 위해 부동산을 낮은 가격에 매각해야 하는 상황이 발생했습니다.
캐나다 대체 모기지 대출 기관 협회의 회장인 딘 쾰러는 현재 시장 상황에서 대체 모기지 펀드가 직면한 압박을 인정했습니다. 2023년 3분기 데이터에 따르면 민간 대출 기관의 모기지 대출 중 거의 1%가 연체된 것으로 나타났는데, 이는 업계 전체 연체율인 0.15%보다 훨씬 높은 수치입니다. 또한, 민간 대출 기관의 신규 연장 모기지 시장 점유율은 2021년 5.3%에서 2023년 1분기 8%로 상승한 반면, 대형 은행의 점유율은 62%에서 53.8%로 감소했습니다.
2020년부터 2024년 1월까지 발행된 1,000건 이상의 모기지를 조사한 토론토의 랜드뱅크 어드바이저(LandBank Advisors)의 조사에 따르면, 채무 불이행으로 강제 매각된 광역토론토 지역 주택 소유자의 약 90%가 민간 대출기관에서 모기지를 받았으며, 이 중 절반 이상을 MIC가 담당한 것으로 나타났습니다. 2024년 현재까지 이 지역에서 발생한 강제 매각 건수는 50건으로 2023년 558건, 2020년 92건에 비해 크게 줄었습니다.
2022년 3월부터 시작된 금리 인상에 대응하기 위해 금융기관감독청은 주요 은행에 대출 채무 불이행에 대비해 자본금을 늘리도록 지시했습니다. 그러나 민간 대출기관은 덜 엄격한 주정부의 규제가 적용되며 연방정부에서 요구하는 모기지 스트레스 테스트를 고객에게 의무화하지 않습니다. 피터 라우틀리지(Peter Routledge) 교육감은 규제되지 않은 대출이 갑자기 급증하면 문제가 될 수 있지만, 현재 이 부문의 성장은 우려할 만한 수준은 아니라고 말했습니다.
호주 금융 서비스 규제 당국은 무분별한 모기지 대출로부터 소비자를 보호하기 위한 캠페인을 시작하고 모기지 중개업체에 대한 라이선스 요건을 강화했습니다. 랜드뱅크 어드바이저스의 조나단 깁슨은 부동산 가치가 최고조에 달했을 때 영업을 시작한 MIC의 취약성을 지적하며, 현재 많은 MIC가 장부상 마이너스 자본에 직면해 있다고 말했습니다.
이러한 어려움에도 불구하고, 자본력과 경험이 풍부한 일부 민간 대출기관은 어려움을 겪고 있는 대출기관을 지원하기 위한 전략으로 인수합병을 모색하고 있습니다. 칼버트 홈 모기지 인베스트먼트 코퍼레이션의 사업 개발 담당 부사장인 제시 보브로우스키(Jesse Bobrowski)는 대출 기관이나 다른 대출 기관을 인수해 시장 점유율을 확대하는 데 관심이 있다고 밝혔습니다.
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