상가건물 임대차 계약이 종료되면 임대인과 임차인 사이에 권리금 회수 문제가 발생할 수 있다. 권리금은 임차인이 임차 기간 이룬 유·무형의 재산적 가치로 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등으로 이뤄진다. 권리금은 기존 임차인이 새로운 임차인에게 위의 재산적 가치를 넘기는 대가로 주고받는 금전이다.
상가건물 임대차에서는 주택임대차와 달리 임대차 보증금 반환과 건물인도 외 권리금 회수 문제가 발생할 수 있다. 최근 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유에 대한 요건을 구체적으로 설명한 판례가 나왔다.
상가건물 임대차 보호법에는 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 보장해주기 위한 권리금 회수기회 방해금지에 관한 규정이 있다. 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 기존 임차인이 데려온 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 없다. 임대인이 기존 임차인의 권리금 회수를 방해하는 게 법적으로 금지돼 있다는 의미다.
임대인이 임차인의 권리금 회수 행위를 방해한 것으로 인정되면 임차인에게 그 손해를 배상하도록 규정하고 있다. 임대인으로선 임대차 계약 기간 임차인이 계약 갱신을 요구하면 최소 10년 동안의 임대차 기간을 보장해줘야 한다. 또한 계약 종료 시에는 임대인이 원하지 않아도 권리금 회수기회 방해금지 규정에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약을 체결할 의무가 발생한다고 생각할 수 있다. 이를 위반하면 임차인이 입는 피해에 대한 손해배상책임까지 부담하도록 하고 있어 부담이 클 수 있다.
상가건물 임대차 보호법에서는 이런 점을 고려해 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와의 계약 체결을 거절할 수 있도록 정하고 있다. 임대인이 임대차 목적물인 상가건물을 1년6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않겠다고 하면 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와의 계약 체결을 거절할 수 있다.
최근 대법원은 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우’에 대한 해석을 명확히 했다. 임대차 종료 시 위 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차 계약 체결을 거절해야 하고, 실제로도 1년6개월 동안 상가건물을 영리 목적으로 사용하지 않아야 한다.
예를 들어 다른 사유로 계약 체결을 거절한 뒤 1년6개월 동안 비영리로 사용했더라도 위의 정당한 거절 사유에는 해당하지 않는다. 임대인이 위 사유로 계약 체결을 거절한 이후 상가건물을 처분한 경우라면 새로운 상가건물 소유자의 비영리 사용 기간까지 합쳐 1년6개월 이상이 돼야 한다. 위 사유를 이유로 신규 임차인이 되려는 자와 계약 체결을 거절할 경우 새로운 소유자까지 비영리로 사용해야 할 의무가 발생할 수 있다.
곽종규 KB금융 (KS:105560) WM스타자문단 변호사
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