올해 국내 상장회사의 실적 기대치는 낮아지고, 부동산 경기도 예년 같지 않다는 전망이다. 여윳돈이 있어도 어디에 투자해야 할지 막막하다는 사람이 많다. 요즘 증권회사 재테크 전문가 중에선 해외 증시에 상장된 리츠(REITs·부동산투자회사)를 통해 현지 부동산에 투자하는 방안을 고려해보라는 말하는 사람이 많다. 리츠란 자금을 모아 부동산을 소유·운영하면서 수익을 내고 투자자에게 배당하는 회사 또는 투자신탁을 말한다. 미국 일본 등 주요국 증시에 상장돼 있어 주식처럼 거래할 수 있다. 경기 회복과 2020년 도쿄올림픽이 호재로 꼽히는 일본 오피스 리츠, 고령화와 5세대(5G) 이동통신 상용화 수혜가 거론되는 미국 헬스케어·인프라 리츠 등의 투자 매력이 높다는 분석이다.
○“일본 리츠 2020년까지 호황”
리츠는 임대차 활동으로 얻는 임대료, 건물 매각차익을 기본 수익원으로 한다. 자기자본의 10배까지 차입할 수 있는 대신 이익의 90%를 배당하도록 돼 있어 평균 연 5~7%의 수익률을 올릴 수 있다. 미국에선 약 8000만 명(인구의 24.3%)이 연금계좌를 통해 리츠에 투자한다. 글로벌 연기금도 리츠 등 대체투자 자산 비중을 꾸준히 늘리고 있다.
백찬규 한국투자증권 연구원은 “금리 상승기에는 대출금리가 올라 부동산과 리츠 투자에 유리한 환경은 아니지만 리츠 성과는 금리뿐만 아니라 실업률과 경제성장률 등 경기지표의 영향을 많이 받고, 업종별 편차도 크다”며 “자산 배분 차원에서 새로운 투자처를 찾는 투자자라면 리츠에 관심을 둘 필요가 있다”고 말했다.
재테크 전문가들이 특히 주시하는 자산은 일본 리츠다. “2016년부터 마이너스 금리 정책을 유지하고 있는 일본은 안정적 경제성장률, 낮은 물가상승률, 낮은 실업률 등으로 ‘골디락스’ 상태에 있어 리츠에 기회가 많다”(김형근 NH투자증권 연구원)는 분석이다. 지난해 11월 도쿄 도심 주요 지역 사무실 공실률은 1.98%로 1991년 이후 27년 만에 처음으로 2%를 밑돌았다.
김형근 연구원은 “대기업이 밀집한 도쿄 핵심 상업지구인 마루노우치 지역의 오피스 시장, 도쿄올림픽 관련 수혜를 누릴 도쿄 5개 구의 호텔 시장, 경기장 주변 소매판매 시장 등이 호황을 누릴 것으로 보인다”고 분석했다. 엔화 강세가 지속되면 환차익도 기대할 수 있다.
일본의 대표적 오피스 리츠는 ‘NIPPON BUILDING FUND’(코드명 8951)다. 도쿄 도심에 70여 개의 오피스 빌딩을 보유한 리츠다. 지난 1년간 총수익률(배당 포함 수익률)은 28.65%다. 도쿄 도심에 중규모 오피스와 리테일, 임대주택 등에 투자한 ‘ORIX JREIT INC’(8954)는 대표적 복합 리츠로 꼽힌다. 주거시설 상업시설 사무용 건물 등에 투자하는 ‘NOMURA MASTER’(3462)는 연 4.05%의 배당수익률이 강점이다. 지난 1년간 10.52%의 총수익률을 올렸다.
리츠의 건실함을 판단하려면 배당 기록, 차입 수준, 부채 만기 등의 상황을 확인할 필요가 있다. 이런 분석을 직접 하기 어렵다면 전문가가 자산을 운용하는 펀드에 가입하는 것도 방법이 될 수 있다. 일본 리츠에 투자하는 ‘한화 JapanREITs’는 최근 3개월간 연 3.30%, 1년간 연 10.64%(A클래스 기준)의 수익을 냈다.
○헬스케어·인프라 리츠도 ‘주목’
자산군 단위로는 헬스케어 관련 자산을 보유한 리츠에 관심을 둘 필요가 있다고 전문가들은 조언한다. 고령화로 노인주거시설, 병원과 메디컬센터 등 의료 관련 시설 수요가 늘어 이런 자산에 투자 기회가 있다는 것이다. 미국 뉴욕증시에 상장된 ‘Welltower’(WELL)가 대표 종목으로 꼽힌다. 노인 주거시설, 의료업체 등 1300여 개 의료시설로 포트폴리오를 구성한 리츠다. 지난 1년간 20.79% 올랐다. 미국 캐나다 영국에 700여 개의 노인 주거시설과 360개의 의료업체 등 1200여 개 자산을 보유한 ‘Ventas’(VTR)도 비슷한 상품이다.
통신탑, 광케이블, 옥외광고시설 등을 소유한 인프라 리츠도 5G 상용화 시대를 맞아 관심을 끈다는 분석이다. 백찬규 연구원은 “5G 통신망이 원활히 보급되려면 기지국과 광케이블 구축이 중요하다”며 “이를 통신업자에게 임대하는 인프라 리츠의 수혜가 기대된다”고 말했다. ‘American Tower Corporation’(NYSE:AMT), ‘Crown Castle(NYSE:CCI)’ 등이 대표적 인프라 리츠다.
마지혜 기자 looky@hankyung.com
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