목요일, 에버코어 ISI는 물류 부동산 분야의 글로벌 리더인 ProLogis(NYSE: PLD) 주식에 대한 전망을 조정하여 목표 주가를 낮췄습니다. 새로운 목표 주가는 이전 목표인 136.00달러에서 123.00달러로 하향 조정되었습니다. 이러한 변경에도 불구하고 회사는 주식에 대한 인라인 등급을 유지했습니다.
에버코어 ISI의 목표가 조정은 현재 금리 환경에 대한 대응으로 이루어졌습니다. 이 회사는 할인현금흐름(DCF) 분석에서 무위험 이자율 가정을 4.0%에서 4.35%로 상향 조정했다. 이러한 변화는 차입 및 투자 비용에 영향을 미치는 광범위한 경제 상황을 반영한 것입니다.
에버코어 ISI는 이자율 조정과 더불어 프로로지스의 핵심 비즈니스에 대한 가치 평가도 수정했습니다. 이 회사는 이제 이전 평가 방법보다 한 바퀴 감소한 22배의 조정된 영업활동현금흐름(AFFO) 배수를 적용합니다. 이러한 변경은 회사의 미래 현금 흐름을 보다 보수적으로 추정한다는 것을 의미합니다.
에버코어 ISI가 사용하는 순자산가치(NAV) 프레임워크 내에서 적용되는 자본화율도 20베이시스포인트 인상되었습니다. 이는 부동산 투자의 수익성을 평가하는 핵심 지표인 순영업수익(NOI)의 성장세가 둔화될 것으로 예상되기 때문입니다.
이러한 변화의 누적 효과로 인해 프로로지스의 목표 주가가 하향 조정되었습니다. 에버코어 ISI의 애널리스트는 "현재 금리를 감안하여 DCF 내 무위험 금리 가정을 4.0%에서 4.35%로 상향 조정하고 핵심 사업에 대한 AFFO 배수를 22배로 1배 낮췄습니다.
또한, NOI 성장률 둔화로 인해 NAV 프레임워크 내 적용 캡 레이트도 20bp 올렸습니다. 그 결과 PT는 136달러에서 123달러로 하락했습니다." 이 성명서에는 프로로지스의 재무 모델을 조정한 근거가 요약되어 있습니다.
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