(2020년 8월 19일 작성된 영문 기사의 번역본)
금리가 하락하면 많은 투자자들이 높은 수익률과 안정적인 배당성향을 갖춘 리츠(REITs, 부동산 투자신탁) 상품을 찾는다. 하지만 코로나19 발발 이후로는 이런 일반론이 통하지 않는다.
레스토랑과 쇼핑몰, 사무실 등이 입주했던 건물이 비면서 주요 경제의 상업용 부동산 시장이 압박을 받고 있다. 세입자들이 임대료를 내지 못해 곤경에 처한 상황에서 높은 수익률을 보고 리츠에 투자하는 것은 위험천만한 일이다.
S&P 500 리츠 지수는 코로나19 환경에 따른 사업적 필요의 변동으로 전반적인 시장에 미치지 못하는 부진한 모습을 보여왔다. S&P 500 지수는 3월 하락세에서 회복해 2020년 들어 5% 상승한 상태지만 리츠 지수는 여전히 7% 하락해 금년 최악의 실적을 올리고 있다.
S&P 글로벌 신용평가(S&P Global Ratings)는 소매 건물주들이 적어도 2021년까지는 세입자들의 재정적 난관으로 골머리를 썩이게 될 것이라는 예상을 제시했다. 각종 기업들이 임대료 지불을 연기하거나 파산 보호를 신청하고 있다.
"임대료 지불 연기와 대손상각 리스크, 폐업 가속화 등이 소매 건물주들의 회복 가능성에 영향을 주면서 소매 리츠의 회복이 난항을 겪게 될 것으로 예상한다,"는 것이다.
“신용 위험이 코로나19 사태 이전 수준에 도달하는 것은 아무리 빨라도 2022년 이후의 일이 될 것이다.”
S&P는 북미 소매 리츠 중 29%에 대해 부정적인 전망을 제시했다. 12월에 비해 10% 상승한 수치다. 식료품점과 은행 등의 필수적 사업 노출 비중이 높은 소매 리츠가 처한 상황은 비필수적 업종과 곤경에 처한 세입자들을 상대로 하는 부문에 비해 양호한 편이다.
예를 들어 미국에서 가장 큰 쇼핑몰 운영업체 중 하나인 사이먼 프로퍼티 그룹(Simon Property Group, NYSE:SPG) 같은 경우에는 입주 업체들이 임대료 지불에 어려움을 겪고 일부는 파산 신청에 나서기도 하면서 금년 들어서만 60% 가까이 하락했다.
이길 수 있는 선택지
하지만 추세가 변하고 각종 리츠가 타격을 입는 와중에도 승기를 잡은 업체들이 있다. 코로나19로 쇼핑몰과 식당, 사무실 들이 문을 닫고 재택 근무가 늘어나면서 온라인 쇼핑으로의 전환이 가속화된 덕분이다.
그 영향으로 창고와 주문 처리 센터 수요가 상승세를 보이고 있다. 창고 시설을 운영하는 상업용 부동산 투자신탁회사 프로로지스(Prologis, NYSE:PLD)와 듀크 리얼티(Duke Realty, NYSE:DRE)는 코로나19 발발 시점부터 사상 최고 수준에 거래되고 있다.
두 업체는 투자자들에게 부동산 섹터에서 바람직한 다각화 기대를 제공한다. 창고는 전자상거래 대기업 아마존(Amazon, NASDAQ:AMZN)이나 홈디포(Home Depot, NYSE:HD), 웨이페어(Wayfair, NYSE:W) 등의 인기 브랜드 운영에서 빼놓을 수 없는 필수요소인 만큼 소매 업종의 미래에 투자하고 싶을 때 고려해볼 만한 좋은 선택지이기도 하다.
프로로지스는 올해 7월 훌륭한 2분기 실적을 발표하면서 코로나19 사태로 인한 쇼핑 습관 변화가 유리하게 작용하고 있다는 것을 증명했다. 2019년 2분기 주당 $0.77을 기록했던 핵심 사업운영수익(FFO)은 $1.11로 상승했다.
CEO인 하미드 모하담(Hamid Moghadam)은 "전자상거래가 강세에 도움이 된 것은 사실이지만 수요는 폭넓은 분야에서 발생하고 있다. 이런 추세는 6월에도 가속화되는 모습을 보였다,"고 발언했다.
주가는 금년 들어 16% 상승했으며, $103.65로 수요일 거래를 마감했다. 인디애나폴리스에 기반을 둔 창고 운영 업체 듀크 리얼티의 주가는 같은 기간 11% 상승해 화요일 폐장 시점 $38.47을 기록했다. 최신 실적 발표에서는 매출이 소폭 상승했다.
최종 결론
사무실과 주택에 주력하는 리츠 상품은 극단적으로 저금이 낮은 현재 상황에서도 리스크가 높은 투자 선택지다. 하지만 전자상거래 대기업과 관련된 리츠 상품은 쇼핑과 근무 형태 변화로 상승세를 보이고 있으며, 보다 높은 수익률을 찾는 투자자들에게 새로운 기회를 제공할 것이다.
--번역: 임예지/Investing.com Korea
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