(2020년 6월 23일 작성된 영문 기사의 번역본)
도무지 사리에 맞는 현상으로는 보이지 않는다. 수백만 명의 실직자가 발생하고 코로나19가 재확산될 것이라는 우려가 점점 커져가는 상황에서 주택시장과 관련된 주식에 대해 들뜰 이유가 과연 있기는 한 것일까?
하지만 코로나19로 황폐화된 경제 상황에서 투자자들을 놀라게 했던 다른 요소들과 마찬가지로 부동산시장의 강세 역시 전혀 예상치 못했던 전개다. 사상 최고치에 근접한 실업률에도 불구하고 미국 주택 가격은 상승 중이며, 주택담보대출 수요도 늘어나고 있다.
저금리
모기지은행협회(Mortgage Bankers Association, MBA)의 계절변동조정지수에 의하면 신규 대출 신청은 9주 연속 상승세를 보이고 있다. 현재는 1월 말 이후 최고치이자 12년 고점에 조금 못 미치는 수준에 머무르고 있는 상태다.
저택담보대출이 이 정도의 수익성을 보인 것은 2013년 초순 이후 처음 있는 일이다. MBA의 산업분석 부문을 담당하는 마리나 월시(Marina Walsh)는 블룸버그 기사를 통해 1월부터 3월 사이 발생한 마진이 대출 건수마다 약 0.61%로, 2008년 1분기 평균의 2배에 달한다고 밝혔다.
업계 최대 규모의 모기지 업체 중 하나인 미스터 쿠퍼 그룹(Mr. Cooper Group, NASDAQ:COOP)은 5월 28일, 투자자들에게 이번 분기 마진이 작년 2분기 대비 3배 이상인 3%에 달할 수 있다는 예상을 제시했다.
주가는 3월 중 입은 타격에서 회복해 1년 고점인 $14.68에 근접했다. 월요일 종가는 $13.21다.
주택담보대출 시장이 활발한 움직임을 보이고 있는 이유 중 하나로는 경제 회복을 돕기 위한 연준의 적극적 개입 이후 극단적으로 낮아진 금리를 들 수 있을 것이다. 30년 금리가 평균 3.2%까지 하락하면서 차환을 노리는 대출자가 생겨났다는 것이다. 또한 저금리를 주택 시장에 진입할 좋은 기회라고 보는 이들도 있다.
추세 변화
코로나19 발발로 생활 수준과 직업적인 기대의 기준이 변화하면서 저금리 외에도 다양한 요인이 생겨나고 있다. 모건스탠리(Morgan Stanley)는 코로나 이후의 생활에 대한 보고서에서 일세대용 주택 확장을 포함해 이미 변화하기 시작된 미국 주택 업계의 추세가 가속화되었다고 지적했다.
해당 보고서는 일세대용 주택 임대를 전문적으로 다루는 텍사스주 댈러스 기반 부동산 신탁 투자 업체(REIT) 인비테이션 홈즈(Invitation Homes, NYSE:INVH)의 주식 매수를 권한다. 고품질 자산을 보유한 것으로 널리 알려져있으며, 아파트를 다루는 다른 REIT를 능가하는 실적을 보여줄 수 있다는 것이다.
인비테이션 홈즈는 1분기 실적 발표에서 4월 임대료 징수율이 과거 평균의 95%를 넘어섰다고 밝혔다. 임대료 일부를 체불한 경우는 2%도 채 되지 않는다.
주가는 지난 3주 사이 62% 상승했으며 월요일 종가는 $28.15다.
미국 2위의 가정용 건축자재 유통업체 로우스(Lowe’s, NYSE:LOW)도 이번 추세에 편승한 주택 관련주 중 하나다. 다국적 체인인 로우스는 재택근무 증가로 근무 환경 개선을 위한 주택 개조에 눈을 돌리는 인구가 늘어나면서 수요 상승을 누리고 있다.
지난 3개월 사이의 주가 상승폭은 2배를 넘는다. 월요일에는 $134.72로 장을 마감했다.
하지만 추세 변화로 다양한 업체가 이득을 보고 있다고 해서 피해자가 없는 것은 아니다. 쇼핑몰과 레스토랑, 사무실 등이 문을 닫으면서 소비자들은 온라인 구매로, 노동자들은 재택근무로 돌아서게 되었다.
수많은 업체들이 직원 상당 비율이 자택에서도 충분히 근무할 수 있으며, 사무실 공간을 임대하지 않는 것으로 비용을 절감할 수 있다는 것을 알아차렸다.
미국 최대의 쇼핑몰 운영업체 사이먼 프로퍼티 그룹(Simon Property Group, NYSE:SPG)의 주가는 금년 들어서만 60% 가량 하락했다. 입주 매장들이 임대료 지불에 어려움을 겪고 있으며 파산을 신청하는 경우도 있기 때문이다.
월스트리트에서 가장 큰 성공을 거둔 투자자 중 하나이자 억만장자인 칼 아이칸(Carl Icahn)은 최근 자신이 상업용 부동산 시장에서 수십억 달러 규모의 매도 포지션을 취했다고 밝혔다. CNBC와의 인터뷰에서는 "곧 터져나갈 시장인데도 아무도 시선을 두지 않고 있다,"고 발언했다.
최종 결론
저금리와 생활 및 노동 패턴의 변화로 다양한 부동산 관련 주식의 가치가 뛰어오르고 있다. 가장 큰 수혜를 본 분야로는 로우스나 홈디포(Home Depot, NYSE:HD)와 같은 주택 개조 할인업체와 모기지 대출 업체 등을 꼽을 수 있다.
--번역: 임예지/Investing.com Korea
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