물류센터 리츠 프로로지스(PLD), 부족한 물류센터에 웃는다

프롤로지스 파크 지바1 전경. 자료=하나금융투자

[인포스탁데일리=안호현 전문기자] 물류자산 시장의 전례 없는 호황이 이어지며 물류 리츠 프로로지스의 실적도 역대급으로 이어지고 있다. 자산 점유율과 임대료가 늘고 공실률이 극도로 낮아지는 등 수익성이 크게 나아지는 모습이다. 적극적 자산 편입으로 성장성이 확보되는 가운데, 증권가는 프로로지스의 향후 실적도 당분간 호조세가 이어질 것으로 보고 있다.

뉴욕증권거래소에 상장한 프로로지스 (NYSE:PLD)는 21일 장마감 기준 전거래일 대비 1.52달러 주가가 상승한 144.92달러에 거래를 마쳤다. 프로로지스 주가는 연중 48.90달러(50.92%) 상승하며 지속적으로 우상향하고 있다.

사진=구글

프로로지스는 2021회계연도 3분기 실적으로 매출 11억8000만 달러, 영업이익 4억1200만 달러, 순이익 7억9800만 달러를 기록했다고 밝혔다. 매출과 영업이익, 순이익이 컨센서스 대비 4.4%, 14%, 35.1% 상회했다.

지난해 높은 기저에도 임대면적(Q)이 늘고 임대료(P)가 상승하며 3분기 역대급 실적을 냈다. 3분기 평균 자산 점유율은 96.6%로 2분기 대비 0.6%포인트 상승했으며, 3분기 말은 98%까지 상승했다. 임대차 계약과 입주 시점 간 차이로 발생하는 자연 공실만 있는 상황이다. 이에 순실질임대료도 2분기 대비 27.9% 상승했다.

3분기 프로로지스의 적극적인 자산 편입도 눈에 띈다. 3억7300만달러 규모의 실물 자산을 자본환원률(Cap.Rate) 5.0%에 매입했다.

강경태 한국투자증권 연구원은 “프로로지스는 실물 시장에서 자산을 매입해 오거나 대지를 확보해 직접 개발하는 면에서 모두 강점을 가진 리츠”라며 “3분기 산업섹터 평균 Cap.Rate이 3.5%임을 감안하면 실물 자산 소싱 능력이 우수하다는 것을 알 수 있다”고 평가했다.

이 기간 누적 자산 개발도 26억 달러로 지난해 연간 착공 실적 대비 24.6% 증가했다. 개발 자산의 50% 이상이 특정 임차인의 요구사항을 반영해 건설 중인 ‘build to suit’ 자산이라 신규 공급에 따른 공실 리스크 또한 적다고 평가받는다.

프로로지스는 3분기 기준 연간 주당순이익 가이던스 상단을 전 분기 대비 17.2% 높은 3.68달러로 제시하며 최초 가이던스 대비 46% 증가했다.

프로로지스 물류센터

강경태 연구원은 “비정기수익을 제외한 Core FFO 또한 매분기 증가 추세”라며 “미국 물류자산 수급 불균형이 단기간 내에 해소되기 어렵다고 판단하며 프로로지스의 실적 호조세는 당분간 이어질 전망”이라 평가했다.

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하미드 목하담 프로로지스 CEO

안호현 전문기자 ahh@infostock.co.kr