주택건설업체 레나: 부동산 호황 속 강세 전망 유지

출처: 이트레이드(E-Trade)

실질 자산은 인플레이션 상승기에 실적이 좋고, 이는 주택건설업체들에게도 좋은 소식이다. 연준은 금리 인상을 통해 인플레이션을 완화하려고 한다. 금리 인상 시 구매 가격에 비해 상대적으로 월간 지불액이 높아지게 되므로 물가에 대한 하방 압력으로 작용한다.

또한 금리 인상은 변동금리 모기지(ARM) 및 주택담보대출(HELOC)을 이용한 주택소유자의 지불액을 높이게 된다.

나는 약 7개월 반 전인 2021년 5월 17일에 레나에 대해 마지막으로 분석했고 당시 강세 등급을 부여했다. 지난 5월에도 지금과 동일한 펀더멘털 요인이 작용하고 있었다.

2021년 하반기는 레나에 호의적인 상황이었다. 연준은 큰 충격을 피하기 위해 시장 기대를 관리했고, 원목 가격은 5월 고점에서 상당히 하락했다. 5월 분석 이후 레나의 총 수익은 14.8%로 S&P 500 지수의 14.5%보다 약간 높은 수준이다.

레나에 대한 견해를 정리하기 위해, 나는 두 가지 형태의 컨센서스 전망을 사용한다. 첫 번째는 잘 알려진 월가 애널리스트 컨센서스 전망이고 5월에는 강세를 나타냈다. 두 번째는 시장 내재 전망으로서 옵션 시장 매수자와 매도자의 컨센서스 견해를 반영한다.

한 주식에 대한 옵션 가격은 주가가 지금으로부터 만기일 사이에 특정 수준(행사가격)보다 상승할지(콜 옵션) 또는 하락할지(풋 옵션)에 대한 시장의 컨센서스 확률 예측을 반영한다. 행사가격 범위에서 만기일이 동일한 콜 옵션과 풋 옵션을 분석하면, 옵션 가격과 조화를 이루는 확률적 주가 전망을 계산할 수 있다.

지난 5월에는 2022년 초반까지 시장 내재 전망이 중립적이었다. 레나의 강력한 실적, 합리적인 밸류에이션, 월가의 강세 전망, 옵션 시장의 중립 전망을 종합하여 나는 당시에 중립 등급을 부여했다.

오늘은 2022년 중반 및 2023년 초반까지의 시장 내재 전망을 업데이트하고, 월가 컨센서스 전망과 비교해 보려고 한다.

레나에 대한 월가 애널리스트 컨센서스 전망/h2

이트레이드(E-Trade)는 지난 90일 동안 주식 등급 및 목표가격을 책정한 상위 12명의 애널리스트 견해를 바탕으로 월가 컨센서스 전망을 계산했다. 컨센서스 등급은 강세이고, 12개월 목표주가 컨센서스는 현재 주가보다 17.1% 높다.

12명의 애널리스트 중에서 9명은 매수 등급, 3명은 중립 등급을 부여했다. 한 가지 잠재적인 우려는 목표주가의 범위가 상당히 넓기 때문에 컨센서스의 예측값에 대한 신뢰도가 낮아진다는 점이다.

레나에 대한 목표주가는 나의 마지막 분석 이후 빠르게 높아졌다. 지난 5월에는 12개월 목표주가가 당시 주가보다 12.9% 높은 수준이었다.

출처: 이트레이드(E-Trade)

인베스팅닷컴은 17명의 애널리스트가 내놓은 등급과 목표주가를 고려하여 월가 애널리스트 컨센서스를 내놓는다. 결과는 이트레이드와 상당히 비슷하다. 컨센서스 등급은 강세이며, 12개월 컨센서스 목표주가는 현재 주가보다 17.7% 높다.

출처: 인베스팅닷컴

두 가지 애널리스트 컨센서스는 모두 강세 등급을 나타내고, 12개월 주가 상승은 17.4%로 예상된다.

선행 배당수익률 0.9%를 반영하면 내년 총 예상 수익에 대한 컨센서스 전망은 18.3%다. 이는 후행 10년 연간화 수익과 비슷한 수준이지만, 지난 3년 동안의 수익보다는 상당히 낮다.

레나에 대한 시장 내재 전망/h2

나는 2022년 5월 20일에 만기되는 행사가격 범위에서 콜 옵션과 풋 옵션을 분석하여 향후 4.8개월 동안의 시장 내재 전망을 계산했다. 또한 2023년 1월 20일에 만기되는 옵션을 사용하여 향후 12.8개월 동안의 시장 내재 전망도 계산했다. 이 두 가지 만기일을 선택한 이유는 2022년 중반과 연말에 가장 가까운 날짜이기 때문이다.

시장 내재 전망을 나타내는 기본 그래프는 가격 수익에 대한 확률 분포다. 확률은 수직축에, 수익은 수평축에 표시된다.

출처: 이트레이드(E-Trade) 옵션 값을 이용한 저자(Geoff Considine)의 계산

2022년 5월 20일까지 레나의 시장 내재 전망은 전반적으로 대칭적이지만 정점 확률은 마이너스 수익 쪽이 조금 더 높다. 이 분포에서 계산된 연간화 변동성은 35.2%이고, 개별 주식 종목치고는 상당히 높은 수준이다.

이 분포에서 향후 4.8개월 동안 레나 주가가 17% 이상 하락할 확률은 5분의 1 확률, 동일한 기간 동안 17% 이상 상승할 확률도 5분의 1 확률이다.

나는 손쉽게 플러스 및 마이너스 수익 확률과 직접 비교하기 위해, 시장 내재 전망의 마이너스 수익 분포를 수직축을 중심으로 회전시켰다(아래 차트 참고).

출처: 이트레이드(E-Trade) 옵션 값을 이용한 저자(Geoff Considine)의 계산

그래프를 보면 동일한 정도의 플러스 및 마이너스 확률이 얼마나 가까운지를 알 수 있다. 파란색 실선과 빨간색 점선이 서로 굉장히 가깝게 붙어 있다. 그러나 마이너스 수익 확률이 더 높은 결과 확률(왼쪽에서 3분의 1 지점까지)에서는 다소 높게 나타난다.

이론적으로, 시장 내재 전망에서는 마이너스 수익 확률이 높은 경향이 있다. 왜냐하면 집합적으로 위험 회피 성향을 가진 것으로 판단되는 투자자들은 하방 보호를 위해 공정가치 이상을 지불하는 경향이 있기 때문이다. 이러한 편향을 감안할 때 향후 4.8개월에 대한 시장 내재 전망은 중립에서 소폭 강세로 볼 수 있다.

2023년 1월 20일에 만기되는 옵션 가격을 이용하여 계산한 2022년 전체의 시장 내재 전망은 마이너스 수익 확률이 더 강하게 나타난다. 즉, 전체 결과 확률에 걸쳐 빨간색 점선이 파란색 실선보다 높은 위치에 있다. 따라서 소폭 약세 전망이라고 할 수 있다. 이 분포에서 계산된 연간화 변동성은 37.6%다.

주: 분포의 마이너스 수익 부분이 수직축을 중심으로 회전된 모습. 출처: 이트레이드(E-Trade) 옵션 값을 이용한 저자(Geoff Considine)의 계산.

2022년 중반까지 시장 내재 전망은 중립에서 소폭 강세를 나타내며, 2023년 초반으로 가면서 소폭 약세로 전환된다. 2022년 중반에 대한 예상 연간화 변동성은 35.2%, 2022년 전체에 대한 변동성은 37.6%다. 2022년이 지나면서 금리 인상 우려가 커지는 부분과 부합된다.

요약/h2

최근 몇 년 동안 레나의 실적은 매우 좋았다. 여러 가지 요인이 종합적으로 주택 수요를 견인한 덕분이다.

저금리 그리고 코로나 팬데믹 상황은 주택건설업체에는 호재로 작용한다. 그러나 인플레이션 상승과 연준의 2022년 긴축 정책, 여러 미국 도시에서 이미 사상 최고치에 도달한 부동산 가격 등으로 주택시장의 둔화 가능성도 점점 높아지고 있다.

레나에 대한 내년 월가 컨센서스는 강세를 유지하며, 12개월 예상 총 수익률은 18.3%이다. 불확실성과 높은 변동성에도 불구하고 매력적인 수익률이다.

나는 매수 등급이 되려면 12개월 예상 수익이 예상 연간화 변동성의 반 이상이 되어야 한다고 생각한다. 레나는 가까스로 그 기준을 충족한다. 레나에 대한 시장 내재 전망은 2022년 상반기에는 중립에서 소폭 강세를 보이고, 후반기로 가면서는 소폭 약세로 전환된다.

레나의 완만한 밸류에이션, 현재 경제 상황 그리고 두 가지 컨센서스 전망을 종합하여 나는 레나에 대한 강세 전망을 유지한다. 다만, 금리 관련 불확실성과 2022년 전체의 소폭 약세 전망을 고려할 때 2022년 중반이 되면 오늘의 분석을 다시 들여다볼 것이다.

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~가 작성한: Geoff Considine, Ph.D